अचल संपत्ति व्यापार में सुधार के लिए भारतीय निवेश परियोजनाएं सुझाव दे रही हैं

15 जुलाई की दोपहर को, वियतनाम फादरलैंड फ्रंट (वीएफएफ) की केंद्रीय समिति की स्थायी समिति ने अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) की सामाजिक समीक्षा के लिए एक सम्मेलन का आयोजन किया।

एचएच लिन्ह डाम जैसी स्थिति का समाधान क्या है?

सम्मेलन में निर्माण उप मंत्री गुयेन वान सिन्ह ने कहा: मसौदा कानून को राष्ट्रीय सभा के दूसरे सत्र, 16वें कार्यकाल (अक्टूबर 2026) में प्रस्तुत किए जाने की उम्मीद है, जिसका उद्देश्य आवास व्यवसाय और मौजूदा निर्माण परियोजनाओं से संबंधित उन कानूनी नियमों में संशोधन और सुधार करना है जो अभी भी समस्याग्रस्त हैं और वास्तविकता के अनुरूप नहीं हैं, ताकि बाजार के विकास को बढ़ावा दिया जा सके और राजनीतिक और सामाजिक स्थिरता में योगदान दिया जा सके, सामाजिक-आर्थिक विकास की आवश्यकताओं को पूरा किया जा सके, राष्ट्रीय सुरक्षा और रक्षा सुनिश्चित की जा सके और सामाजिक कल्याण की गारंटी दी जा सके।

दस अध्यायों और 61 अनुच्छेदों वाले इस मसौदा कानून में प्रमुख नीति समूहों को संबोधित करने पर केंद्रित कानून में संशोधन प्रस्तावित किए गए हैं, जिनमें शामिल हैं: मौजूदा आवास और निर्माण परियोजनाओं में व्यापार संबंधी विनियमों में संशोधन और पूरक प्रावधान; निर्माणाधीन आवास और निर्माण परियोजनाओं में व्यापार संबंधी विनियमों में संशोधन और पूरक प्रावधान; अचल संपत्ति परियोजनाओं के भीतर मौजूदा तकनीकी अवसंरचना के साथ भूमि उपयोग अधिकारों में व्यापार संबंधी विनियमों में संशोधन और पूरक प्रावधान; अचल संपत्ति परियोजनाओं के हस्तांतरण संबंधी विनियमों में संशोधन और पूरक प्रावधान; अचल संपत्ति व्यापार अनुबंधों संबंधी विनियमों में संशोधन और पूरक प्रावधान, आदि।

सम्मेलन में अपने संबोधन में विशेषज्ञ वू दिन्ह अन्ह ने निवेशकों के दायित्वों और अचल संपत्ति लेनदेन एवं व्यवसाय में शामिल पक्षों के अधिकारों एवं दायित्वों पर ध्यान केंद्रित किया। श्री वू दिन्ह अन्ह के अनुसार, दायित्वों के साथ-साथ, मसौदा कानून में अचल संपत्ति परियोजनाओं में निवेशकों के अधिकारों का भी उल्लेख होना चाहिए।

श्री वू दिन्ह अन्ह ने एक उदाहरण देते हुए कहा: सभी वित्तीय दायित्वों के पूरा होने से पहले किसी परियोजना का हस्तांतरण करना इस सवाल को जन्म देता है कि क्या इसमें शामिल अनेक जोखिमों को देखते हुए ऐसा हस्तांतरण संभव भी है। श्री अन्ह ने तर्क दिया कि यह "नकली वस्तुओं की बिक्री को बढ़ावा देने से कम नहीं है," क्योंकि यदि किसी परियोजना में आवश्यक कानूनी शर्तें नहीं हैं, तो उसके हस्तांतरण की अनुमति क्यों दी जाए?

निवेशकों के दायित्वों से संबंधित नियमों में संशोधन, समायोजन और गहन चर्चा की इच्छा व्यक्त करते हुए, श्री वू दिन्ह अन्ह का मानना है कि रियल एस्टेट बाजार में उभर रहे दो मुख्य मुद्दों का समाधान किया जाना चाहिए।

सबसे पहले, कई रियल एस्टेट परियोजनाएं भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र प्राप्त करने की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती हैं। हालांकि कानून में यह प्रावधान है कि निवेशकों को इस संबंध में कई आवश्यकताओं को पूरा करना होगा, वे ऐसा करने में विफल रहते हैं। इसका एक विशिष्ट उदाहरण एचएच लिन्ह बांध परियोजना है, जहां योजना संबंधी त्रुटियों के कारण निवासियों को भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र नहीं दिए गए।

"अगर विकासकर्ता कानून का पालन करें तो कोई समस्या नहीं होगी, लेकिन वास्तविकता में वे ऐसा नहीं करते। इसलिए, कानून में कम से कम एक ऐसा तंत्र शामिल होना चाहिए जिससे विकासकर्ताओं द्वारा कानून का पालन न करने की स्थिति में समस्याओं का समाधान किया जा सके। इससे हजारों या लाखों संपत्ति मालिकों पर असर पड़ सकता है जिन्हें स्वामित्व प्रमाण पत्र नहीं मिलते। गलती उनकी नहीं, बल्कि विकासकर्ताओं की है, फिर भी उन्हें जवाबदेह नहीं ठहराया जा सकता," श्री वू दिन्ह अन्ह ने कहा।

विशेषज्ञ ने आगे कहा कि एचएच लिन्ह डैम द्वारा घर लौटाने और खरीद के समय दी गई राशि वापस करने के प्रस्ताव से उन्हें आश्चर्य हुआ। “क्या यह उचित लगता है? बिलकुल नहीं। ऐसे प्रस्ताव इसलिए मौजूद हैं क्योंकि हमारे पास कानून में कोई नियम नहीं हैं। इसलिए, यदि निवेशक निर्धारित दायित्वों को पूरा नहीं करता है, तो हम इसमें शामिल सभी पक्षों के हितों की रक्षा के लिए इसका समाधान कैसे करेंगे?” श्री वू दिन्ह अन्ह ने विश्लेषण किया।

वित्तीय जोखिमों को रोकना और कम करना।

दूसरे, श्री वू दिन्ह अन्ह के अनुसार, कानून में अचल संपत्ति की बिक्री, खरीद, पट्टे, किराये और पट्टे-खरीद से जुड़े पक्षों के अधिकारों और दायित्वों का भी उल्लेख है। ये विषयवस्तु संपत्ति के मालिक और खरीदार के बीच आर्थिक या नागरिक अनुबंध के समान है। इसलिए, श्री वू दिन्ह अन्ह कानून में शामिल करने के बजाय, अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय उपयोग किए जाने वाले एक आदर्श अनुबंध का निर्माण करने का सुझाव देते हैं, जिसमें पक्षों के अधिकार और दायित्व शामिल हों।

विशेषज्ञ वू दिन्ह अन्ह ने एक अन्य मुद्दे की ओर इशारा करते हुए कहा कि मसौदा विनियमों में निवेशकों के लिए धन सुरक्षित करने की बाध्यता का उल्लेख है। हालांकि, इस धन को सुरक्षित करने का क्या अर्थ है, यह मुद्दा वर्तमान में बाजार में बहुत जटिल है।

श्री वू दिन्ह अन्ह के अनुसार, कई रियल एस्टेट डेवलपर पूरी परियोजना का ऋण लेते हैं और फिर उसे गिरवी रख देते हैं। परियोजना मिलने पर, निर्माण कार्य शुरू होने से पहले ही, वे इसे ग्राहकों को बेच देते हैं, जो भविष्य में बनने वाले अपार्टमेंट को ऋण के लिए गिरवी रखते हैं। इससे वित्तपोषण बेहद जोखिम भरा हो जाता है। इसके अलावा, ऐसे मामले भी हैं जहां परियोजना का केवल एक हिस्सा हस्तांतरित किया जाता है, लेकिन ऋण लेते समय पूरी परियोजना गिरवी रखी जाती है, और हस्तांतरिती भी परियोजना के हस्तांतरित हिस्से को ऋण के लिए गिरवी रखता है।

“इससे क्रेडिट जोखिम पैदा होगा। एक ही संपत्ति पर कई गिरवी रखी जा सकती हैं। ऐसे घर खरीदार हैं जो आवश्यक दस्तावेज प्राप्त नहीं कर सकते, या बैंक द्वारा संपत्ति वापस ले लिए जाने पर उन्हें बेदखल भी किया जा सकता है, क्योंकि पूरी परियोजना डेवलपर द्वारा गिरवी रखी गई है…”, श्री वू दिन्ह अन्ह ने विश्लेषण करते हुए तर्क दिया कि इस अत्यंत जटिल क्षेत्र में वित्तीय जोखिमों को कम करने के लिए संबंधित मुद्दों पर विचार करना आवश्यक है।

स्रोत: https://tienphong.vn/chuyen-gia-canh-bao-bai-hoc-tu-chung-cu-hh-linh-dam-khi-gop-y-sua-luat-kinh-doanh-bds-post1859985.tpo

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